Gayrimenkul Hukuku
GAYRİMENKUL NE DEMEK?
Arsa, bina, ev ve bunun gibi taşınamaz malların hepsine ''Gayrimenkul'' denir. Gayrimenkul ile menkul kelimeleri sıklıkla birbirine karıştırılan iki kelimedir. Menkul de sahip olunan taşınır ve taşınmaz değerli eşyaların hepsini kapsayan bir terimdir.
Sakarya ve Kocaeli başta olmak üzere İstanbul ve İzmir'de de Gayrimenkul Hukuku konusunda hizmetler veren hukuk büromuz, başarıyla sonuçlandırdığı referansları ile problemlerinizi çözmeye aday bir hukuk bürosudur.
- Gayrimenkulün güncel hukuki rejimi hakkında detaylı araştırma ve hukuki durum tespiti
- Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde hukuki danışmanlık ve temsil
- Gayrimenkul alım işlemlerinin finansmanına ilişkin danışmanlık
- Kentsel dönüşüm projelerinde danışmanlık
- Tapu Sicil Müdürlüğü işlemlerinde temsil ve danışmanlık (Tapu Sicil Müdürlüğü`nde yapılması gereken akitli ve akitsiz işlemler ile sair tescil, şerh ve beyan muamelelerinin tesisi, tadili veya terkini. Örneğin gayrimenkul satış işlemi ile ipotek ve irtifak gibi sınırlı ayni hakların tesisi ve tescili; alım, önalım ve gerialım gibi hakların şerhi vs.)
- Sözleşme incelemesi, müzakeresi ve düzenlemesi (Satış ve sınırlı ayni hakların tesisine ilişkin “resmi senet” formundaki sözleşmeler; alım, önalım, gerialım, gayrimenkul satış vaadi, kira, alt kira, sat ve geri kirala, miras taksim, devre mülk, gayrimenkul yönetim ve kredi sözleşmeleri ile sigorta poliçeleri, niyet mektupları, garanti, kefalet ve banka teminat mektupları)
- Gayrimenkul yönetimi (Gerek konut maksatlı gerek ticari gayrimenkullere ilişkin yönetim, bakım, yenileme, kira ve alt-kira sözleşmelerinin müzakeresi, düzenlenmesi, uygulanması, değiştirilmesi ve feshi; ödenmeyen kira bedellerinin tahsili, kiracının tahliyesi, gayrimenkul mülkiyetinden, yönetiminden ve bakımından kaynaklanan her türlü hukuki sorunların çözümü)
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa sahibi kişi ile bu arsa üzerinde bina inşa etmek isteyen müteahhit arasında yapılan anlaşmalarda karşılık genellikle bu binalardan daire olarak ödenir. Bu sebeple bu sözleşmeler kat karşılığı inşaat sözleşmeleri olarak adlandırılmıştır. Sözleşme sonucunda arsa sahibi mülkiyeti devredeceğine, müteahhit de bu arsa üzerinde inşa faaliyeti gerçekleştireceğine dair yükümlülük altına girer.Yapılan bu sözleşme türüne Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi denir.
Uygulamada üç tür Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmaktadır. Bunları şu şekilde sıralamak mümkündür:
- Arazinin tamamını veya belli bir bölümünün teminat ipoteği karşılığı müteahhide verilmesidir. İnşaat ilerledikçe teminat altına alınmış kısımlar da parça parça ipotekten kurtarılır.
- Bir diğer tür, arazi paylarının devrinin kısım kısım gerçekleşmesidir. Bu türde baştan tamamı verilmez, inşaat ilerledikçe parçaların devri gerçekleşir.
- Son tür ise uygulama da en çok karşılaşılandır. Bu tür sözleşmelerde arazinin devri ve kat karşılığı inşaat karşılıklı olarak borçlanılır ve bir defada devir gerçekleşir.
Müteahhit ile Anlaşmayı Noterde mi Yapmalı?
Türk hukukunda taşınmazlarla ilgili devir işlemleri noterde resmi şekilde yapılmak zorundadır. Doğal olarak bir taşınmaz olan arsayı konu alan kat karşılığı inşaat sözleşmesi de anılan şarta tabidir. Noterde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bu sebeple geçersiz hale gelir. Ancak geçersiz hale gelmesi bu sebeple harcama yapmış kişilerin de mağdur edilmesine sebep olmamalıdır. Zira Yargıtay da birçok kararında dürüstlük kuralına atıfta bulunarak sözleşme gereklerinin uygulanması yönünde karar vermiştir. Bunun dışında sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak anılan harcamaların ve kazandırmaların istenebilmesi de mümkündür.
Ancak taraflar bu güvene dayanarak büyük harcamalara girmiş olabilir. Örneğin müteahhit inşaatın büyük bir bölümü yapmış olabilir böyle bir durumda da sebepsiz zenginleşmenin yanında gerekli tazminatlar da talep edilebilir. Harcamaların büyüklüğü konusunda kararı verecek olan da hakimdir.
Süresinde İnşaat Bitmezse Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?
Müteahhit bu sözleşme ile belirli borçlar altına girer. Bunları şu şekilde saymak mümkündür:
- Sözleşmede geçen arsa üzerine bağımsız bir yapı yapma
- Sadakat ve özen borcu: Müteahhit sözleşmede ve varsa vekaletnamede geçenlere uygun işlemleri yapmakla yükümlüdür. Ayrıca yapının yapım sürecinde, öncesinde ve sonrasında oluşabilecek sorunları engellemek için gerekli özeni göstermek zorundadır.
- İşi bizzat yapma veya denetimi altında yaptırma borcu: Müteahhit inşaat yapma işini başka birine yaptıramaz, mutlaka kendi organizasyonu çerçevesinde yaptırmalıdır. Ayrıca gerekli tüm denetimi de sağlamak zorundadır.
- Araç ve gereç sağlama borcu: Yapım, denetim veya iş güvenliği ile ilgili her türlü malzemeyi ve aracı müteahhit temin eder.
- Yapıyı anılan sürede ve anılan kalitede teslim etme borcu: Sözleşmede yapının teslim süresi yer alır, müteahhit bu süreye riayet etmek zorundadır.
Peki süresine riayet edilmeyen borçlar için arsa sahibinin hakları nelerdir? Bunun için asli ve tali edimler şeklinde kanunda bir ayrıma gidilmiştir. Asli edimler sözleşmenin ana konusuyla ilgili olanlardır. Bunlarla ilgili bir gecikme anlaşmaya göre sözleşmenin iptali, arsa sahibinin inşaatı tamamlama hakkı, tazminat veya ceza ödenmesi gibi sonuçlar doğurur. Tali edimler ise ana edimlere bağlı diğer borçlardır. Bunlara ilişkin gecikmelerde de yine tazminat hakkı gündeme gelecektir.
Ayrıca karşı tarafa bir hak daha tanınmıştır. Buna göre gecikme sebebi ile borcun aynı şekilde ödenmesi yerine o zamana kadarki zararın ödenmesini ve sözleşmenin bu şekilde sona erdirilmesini talep hakkına sahiptir. Bu durumda arsa sahibi tescilin iptali davası açarak arazisini geri alır. Müteahhit ise duruma göre sebepsiz zenginleşme davası ile o zamana kadar yapmış olduğu inşaat giderlerini talep edebilmektedir.x
